徐府发〔2008〕7号

上海市徐汇区人民政府关于印发

进一步推进徐汇区旧住房综合改造实施意见的通知

区政府各委、办、局，各街道、华泾镇：

    《关于进一步推进徐汇区旧住房综合改造的实施意见》已经第十四届政府第46次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

    特此通知

                                 上海市徐汇区人民政府

                                 二○○八年三月十八日

关于进一步推进徐汇区旧住房综合改造的实施意见

为进一步推进本区旧住房综合改造工作，完善旧住房综合改造工作机制，根据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》（沪府发〔2005〕37号文），结合本区实际，特制定实施意见如下。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实科学发展观为统领，围绕构建社会主义和谐社会的总体要求，以解决居住小区“急、难、愁”问题为目标，运用“统筹、协同、协调、创新”的方法，进一步理顺旧住房综合改造管理体制和机制，构筑住宅小区综合管理长效机制，加快解决群众反映集中的热点、难点问题，提升社区公众的满意度。

二、目的和意义

加快推进本区旧住房综合改造工作，切实改善本区居民居住条件，提高居住环境质量，提升区域环境面貌。通过旧住房综合改造，为构建和谐社区提供保障。

三、改造内容

旧住房综合改造内容主要包括：旧住房成套改造（以下简称“成套改造”）、旧小区平改坡综合改造（以下简称“平改坡”）、旧住房综合整治（以下简称“综合整治”）。

旧住房家庭卫生设施改造（以下简称“家庭卫生设施改造”）、既有住宅节能改造以及居民住宅二次供水设施改造纳入本区旧住房综合改造工作范畴。

四、组织机构

按照“条块结合，各负其责，齐抓共管”的原则，设立徐汇区旧住房综合改造工作联席会议（以下简称“联席会议”），联席会议办公室设在区房地局，负责建立项目实施的相应管理机制，加强对区域内旧住房综合改造工作的指导、协调和监督。

旧住房综合改造前期居民宣传和组织协调等工作由各街道、华泾镇负责。

平改坡、综合整治、成套改造、既有住宅节能改造以及居民住宅二次供水设施改造由区房地局牵头组织实施。

家庭卫生设施改造由各街道、华泾镇牵头组织实施。

五、工作机制

1.公众参与机制：积极引导居民参与旧住房综合改造的项目全过程监督管理，包括项目设立、项目实施过程监督及改造后优化物业管理等工作。

2.协同配合机制：通过联席会议制度，整合条与条、条与块的管理资源，形成政府管理部门工作合力，提高社会管理整体水平。

3.市场竞争机制：引入市场机制和竞争机制。建立公平、公正、公开的平台，对本区旧住房综合改造设计、施工、工程监理等方面通过招标择优选用。

4.长效管理机制：引导业主大会、业委会通过修订业主规约、完善物业服务制度，巩固旧住房综合改造的成果，实现一次投入、长效管理的目标。

5.评估机制：引入评估机制，建立过程评估体系。对改造项目实施项目改造前的可行性评估和改造后的绩效评估。对项目的改造后小区品质的提升、住宅功能的完善、房屋的保值增值、城市环境的改善等方面进行综合评价。对改造项目产生的社会、经济和环境效益进行评估，为今后的旧住房综合改造积累经验。

六、实施步骤

平改坡、综合整治、既有住宅节能改造、居民住宅二次供水设施改造由小区业主委员会或房屋产权单位依据《物业管理条例》第十一条第（五）、（六）款的规定，在征得三分之二以上业主同意后，向区房地局提出书面改造申请。

成套改造、家庭卫生设施改造由房屋产权单位或业主委员会征求全体公房承租人或业主的意见，在征得三分之二以上公房承租人或业主同意后，向区房地局提出书面改造申请。

综合业主委员会或公房产权单位改造申请、小区基本情况、改造资金安排、相关街道（镇）意见等情况，在每年10月31日前由区房地局汇审编制下一年度旧住房综合改造计划，并报请联席会议审议。

区房地局向市房地资源局、区发展改革委员会申报旧住房综合改造项目计划，经审核批准后列入市区旧住房综合改造项目计划。

旧住房综合改造年度项目计划下达后，区房地局应当书面告知相关的街道（镇）、居住小区业主委员会或公有房屋产权单位，公有房屋产权单位或业主委员会可以委托有关建设单位具体实施改造工作。

1.成套改造项目应编制规划设计方案和改造实施方案。产权单位或产权单位委托的建设单位向区规划局申请规划设计要求，并委托有资质的专业设计单位，按照规划设计要求和消防、环保、卫生、民防等其他有关技术标准，编制成套改造项目规划设计方案。规划设计方案应当明确改造项目的范围、建筑改造和环境改造等内容以及相关技术指标。

产权单位或产权单位全权委托的建设单位依据综合改造项目计划、改造项目规划设计方案，编制该项目的综合改造实施方案。实施方案应当包括主要改造内容、工程项目预算、改造资金来源及资金筹措方式等。

2.居民住宅二次供水设施改造应编制改造项目设计方案和改造实施方案。建设单位应当根据《关于在旧住房综合改造中执行二次供水设施改造标准要求的通知》（沪水务〔2006〕1231号文），委托专业设计单位，编制改造项目设计方案。改造项目设计方案应当明确改造项目的范围、内容、相关技术指标等。

建设单位应当依据二次供水设施改造项目计划、改造项目设计方案，编制该项目的改造实施方案。

3.平改坡、家庭卫生设施改造、综合整治、既有住宅节能改造根据综合改造项目计划、改造项目规划设计方案，编制该项目的综合改造实施方案。实施方案应当包括主要改造内容、工程项目预算、改造资金来源及资金筹措方式等。

建设单位应当将改造项目规划设计方案、综合改造实施方案在改造项目范围内听取意见。

1.成套改造。核定后的改造项目规划设计方案和综合改造实施方案在征得全部产权人（单位）或公房承租人同意后，建设单位应当与相关的房屋所有权人签订改造协议。改造协议涉及的房屋属公有房屋的，公房产权单位还应当与公房承租人签订改造协议。该协议可依照本市房地产登记有关规定办理相关登记手续。

2.平改坡、综合整治、既有住宅节能改造、家庭卫生设施改造。建设单位应当在听取意见后，将优化项目规划设计方案、综合改造实施方案在改造项目范围内进行公示。对家庭卫生设施改造项目，房屋产权单位应当与房屋承租人签订改造协议。

根据相关规定，成套改造应在签订改造协议后，由产权单位或产权单位委托的建设单位将项目规划设计方案报区规划局审批并进行方案公示，申请办理《建设工程规划许可证》，并向建设主管部门申请办理《建设工程施工许可证》。项目施工前应当向区规划局申请复验灰线，经审核同意后方可施工。

项目建设单位全面负责旧住房综合改造工程的实施。

项目所在街道（镇）根据市房地资源局、区发展改革委下达的改造项目计划，确定综合改造项目的实施时间，并负责协调业委会、公房产权单位将筹集的工程资金汇入指定的徐汇区旧住房综合改造专用银行帐号。原则上资金到位后，项目再行开工。

1.成套改造：对办理《建设工程规划许可证》的改造项目竣工后，建设单位应当向区规划局、房地局等相关部门申请规划等验收。改造项目的工程质量由建设单位组织有关部门按照规定进行验收。建设单位应当将改造项目的竣工档案报送区规划局存档。

2.平改坡、综合整治、成套改造、既有住宅节能改造、家庭卫生设施改造：由建设单位牵头，组织市、区房地部门、相关街道（镇）、业主委员会、施工单位、监理单位、小区居委会、物业公司等进行工程竣工验收。竣工验收后，由施工单位、监理单位编制竣工资料，并填写旧住房综合改造项目竣工备案审核单。竣工资料报送市、区房地部门备案。

施工单位与小区业委会、物业管理公司签订改造项目保修合同，并移交改造项目。

3.二次供水设施改造：由建设单位牵头，组织市、区房地部门、自来水市南公司二次供水管理所、相关街道（镇）、小区居委会、设计单位、监理单位、业主委员会、物业管理公司等进行项目竣工验收。竣工验收后，由施工单位、监理单位编制竣工资料。竣工资料报送市、区房地部门和自来水市南公司二次供水管理所备案。

旧住房综合改造后涉及房地产登记的，应按照房地产登记相关法律、法规办理房地产登记。

七、资金筹措、使用管理

旧住房综合改造中各类筹措资金应统一归集至区旧住房综合改造专项资金账户。对可享受市政府补贴的项目，市政府补贴的费用将统一抵扣区与街道（镇）补贴的费用。

旧住房综合改造项目每年筹措标准由区房地局根据建筑市场情况，于上年度第三季度向徐汇区旧住房综合改造工作联席会议提出。低于每年标准的按实结算；高于每年标准的部分由业主（产权单位）自理。业主改造资金不足部分可由相关街道（镇）补贴。

1.成套改造：业主或公房承租人承担改造资金按改造方式分别予以确定。内部分割改造方式的，每户承担800元。拓宽改造方式（拓宽加层）的，拓宽面积超过原住房建筑面积低于8平方米的，按当年公有住房出售方案的成本价承担改造资金；超过原住房建筑面积高于8平方米的（含8平方米），按当年公有住房出售方案中规定的市场价承担改造资金。房屋产权单位承担房屋改造资金100元/平方米，其余改造资金由区政府与相关街道（镇）补贴，比例为区政府50%、相关街道（镇）50%。

2.平改坡综合改造：改造资金按区政府30%、街道转移支付15%、街道15%、业主（产权单位）40%的比例，或者区政府30%、镇政府30%、业主（产权单位）40%的比例筹集。

3.综合整治：列入市财政补贴计划的，市、区政府各承担30%，业主（产权单位）承担40%。未列入市财政补贴计划的，按区政府30%、街道转移支付15%、街道15%、业主（产权单位）40%的比例，或者区政府30%、镇政府30%、业主（产权单位）40%的比例筹集。

4.家庭卫生设施改造：公房承租人每户自行承担卫生设备费用100元，产权单位承担总改造费用的10%，其余改造资金由区政府和相关街道（镇）补贴，比例为区政府50%，街道（镇）50%。

5.既有住宅节能改造：根据对建筑物围护结构热工性能和整体节能性能评价，既有住宅节能改造一般采用外墙外保温改造或门窗改造方式。改造费用按区政府30%、街道转移支付15%、街道15%、业主（产权单位）40%的比例，或者区政府30%、镇政府30%、业主（产权单位）40%的比例出资。

6.居民住宅二次供水设施改造：非商品住宅的改造费用按区政府30%、街道转移支付15%、街道15%、业主（产权单位）40%比例，或者区政府30%、镇政府30%、业主（产权单位）40%比例承担。其中水表改造费用和水箱改造费用由供水企业承担。商品住宅的改造费用由业主承担，并在住宅维修资金中列支。水表改造费用由供水企业承担。

1.由区旧住房综合改造专项资金实施专户储存。资金的使用严格按照有关规定执行，每个项目对应筹措归集，专款专用。

2.项目资金的拨付由区财政局委派的财务监理根据财政规定和合同要求进行核定，由区房地局根据建设进度分期拨付。

（3）区房地局要加强对专项资金使用情况的检查，区财政、审计等部门应加强对专项资金的监管。

  抄送：区委各部门，区人大办，区政协办，区法院，区检察院，

区工、青、妇。

                                               （共印110份）