徐府发〔2012〕21号

上海市徐汇区人民政府

关于印发《徐汇区加强公房和售后房

小区物业服务规范化管理试行办法》的通知

　　区政府各有关委、办、局，各街道、华泾镇，各有关单位：

　　现将《徐汇区加强公房和售后房小区物业服务规范化管理试行办法》印发给你们，请按照执行。

　　    特此通知

　　                                       上海市徐汇区人民政府

　　                                       二〇一二年七月十一日

徐汇区加强公房和售后房小区物业服务规范化管理试行办法

　　第一条 目的依据

　　为进一步提高本区公房和售后房小区物业服务规范化水平，通过实施公房和售后房小区物业服务规范化管理奖励性贴补措施，有效缓解物业管理企业运行成本矛盾，提升物业服务质量，根据《上海市住宅物业管理规定》和《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉若干意见的通知》（沪府发〔2011〕23号），结合徐汇区实际，制定本试行办法。

　　第二条 适用范围

　　本办法适用于徐汇区行政区域范围内实行小区经理责任制，保安、保洁费标准各按6元/月·户收取的公房和售后房小区。通过对社区考核和居民满意度合格的物业服务企业管理成本实施贴补性奖励，建立公房和售后房小区物业服务规范化管理奖惩机制。

　　第三条 实施主体

　　公房和售后房小区物业服务规范化管理的相关奖励工作由区住房保障房屋管理局会同各街道办事处、华泾镇政府组织实施。

　　第四条 实施方式

　　本办法的实施采用年度申报执行制度。由符合条件的小区业主委员会和物业服务企业共同向区住房保障房屋管理局进行年度申报，并提交本小区提升物业服务水平的工作方案。

　　提升物业服务水平的方案应包括：物业服务达到基本标准工作要求的人员配置情况、达到基本服务标准及相关创建工作的具体措施等。

　　第五条 贴补奖励方式

　　贴补性奖励的小区管理服务费收支应实行独立核算。

　　贴补性奖励基准：根据物业服务基本标准，小区公共收益补充管理服务费用仍不能满足管理服务成本的，贴补奖励基准不超过0.40元/平方米·月，包括物业服务成本贴补资金、无人管理的公房和售后房小区成本托底补贴资金、保安保洁基本设施维护改造资金、考核优秀奖励资金等其他相关资金。

　　物业服务成本贴补标准：

　　社会物业企业和湖南街道弄管会管理公房、售后房小区建筑面积超过2万平方米的，按0.25元/平方米·月计；低于2万平方米（含2万平方米）的，按0.30元/平方米·月计。

　　区属国有企业（徐房集团）下属物业企业按0.32元/平方米·月计（其中0.12元/平方米·月由徐房集团承担）。

　　保安、保洁基本设施维护改造资金，按0.05元/平方米·月计。

　　无人管理应急托底的公房和售后房小区服务成本不足部分按实贴补，保持盈亏平衡。

　　无人管理小区的应急托底保障工作，原则上由区属国有企业徐房集团公司下属物业服务企业承担，具体办法由区住房保障房屋管理局另行制定。

　　各街道（镇）按贴补小区总数10%比例，设置年度考核优秀小区奖励名额。

　　第六条 资金来源

　　公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补性奖励资金采用区财政和各街道（镇）承担为主及相关资金匹配的方式安排。区属国有企业（徐房集团）下属物业服务企业管理小区的贴补性奖励资金，区财政承担35％，相关街道（镇）承担35％，企业承担30％；其余物业服务企业管理的小区和实行弄管会小区的贴补性奖励资金，区财政承担50％，相关街道（镇）承担50％。

　　区属国有企业（徐房集团）承担部分列入企业当年利润考核完成数。

　　第七条  考核内容和方式

　　考核的主要内容为小区经理责任制的执行情况，物业服务达到基本标准及物业管理服务满意度情况，物业服务基本情况等。

　　对公房和售后房小区物业服务规范化管理的贴补性奖励实行季度考核评议。

　　考核以街道（镇）住宅小区综合管理联席会议的形式，由各街道（镇）组织实施。

　　小区物业服务业户满意度评议调查通过居民调查问卷的方式实施。

　　第八条  资金监督

　　资金的使用、监督、管理按财政资金管理制度执行。

　　由区财政局或区审计局对公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补性奖励资金实施年度审计，确保资金主要用于小区管理服务人员成本贴补和季度考核奖励及保安、保洁基本设施的维护改造工作。

　　第九条 资金拨付

　　区住房保障房屋管理局将物业服务成本月度奖励贴补资金的80％，按季度拨付至各街道（镇）或相关实施单位。余额在审计和考核评议合格后再予拨付。审计结果低于物业服务成本贴补标准的按实奖励、高于贴补标准的按贴补标准奖励。

　　公房和售后房小区年度物业管理费、保安、保洁费收缴率低于70%的，扣除全部年末余款；年度考核和小区物业管理服务满意度调查未达到考核评议要求的，按比例在年末余款中扣除；年度考核为优秀的给予奖励。具体考核实施细则由区住房保障房屋管理局另行制定。

　　保安、保洁基本设施维护改造工作，由各街道（镇）负责统筹实施，项目竣工审计后，贴补资金直接拨付给各街道（镇）。

　　公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补性奖励资金，应专款专用于纳入贴补范围小区的综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务等物业管理服务人员成本贴补和必要的设施维护改造及年度考核奖励。

　　第十条 政策调整

　　如本市出台新的物业管理服务收费标准，本办法有关保安、保洁收费标准按新标准上限执行。随着公房和售后房物业服务收费体制的逐步调整、收费标准日趋合理化，公房和售后房物业服务托底保障办法将作相应调整。

　　第十一条 贴补奖励及考核日期

　　本办法贴补奖励及相关考核自2012年1月1日起执行。

　　第十二条 施行日期

　　本办法自2012年8月1日起试行，有效期至2014年7月31日。

　　

　　  抄送：区委各部门，区人大办，区政协办，区法院，区检察院，

　　        区工、青、妇。

　　

　　                                             （共印200份）