为了规范物业专项维修资金管理工作，提高物业专项维修资金使用效益，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用，及时解决危及人民生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，结合我市实际，吉林市住房和城乡建设局拟定了《吉林市住宅专项维修资金应急使用实施意见》（征求意见稿）及其附件《吉林市住宅专项维修资金应急使用紧急维修事项清单》（征求意见稿）现向社会公示，并公开征求意见及建议，全市社会公众可在2026年9月30日前，通过如下方式提出予以反馈：

（一）联系电话：0432-65126128；

（二）电子邮箱：jlswywxzj@163.com；

附件1：《吉林市住宅专项维修资金应急使用实施意见》（征求意见稿）

附件2：《吉林市住宅专项维修资金应急使用紧急维修事项清单》（征求意见稿）

吉林市住房和城乡建设局

2026年9月14日

附件1：

吉林市住宅专项维修资金应急使用实施意见（征求意见稿）

为落实物业服务治理深化提升行动，建立先使用、后备案快速处置机制，高效处置电梯故障、消防设施瘫痪等危及人身与居住安全的突发问题，保障物业共用部位、共用设施设备应急维修、更新、改造及时规范，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《吉林省物业管理条例》《吉林市住宅物业管理条例》《吉林省住宅专项维修资金管理办法》（吉建联发〔2022〕48号，2025年修订），结合本市实际，制定本实施意见。

一、应急使用定义与适用情形

本意见所称住宅专项维修资金应急使用，是指住宅物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生严重危及人身安全、房屋安全、公共安全的紧急情况，不需履行正常表决程序情况下的维修、更新和改造的行为。

符合下列情形之一，可启动应急使用：

（一）屋顶、外墙体防水损坏造成严重渗漏的；

（二）电梯出现故障危及人身安全的；

（三）楼体外立面有脱落危险的；

（四）共用消防设施设备出现故障，不能正常使用的；

（五）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（六）共用排水设施因坍塌、破损爆裂、结构性堵塞造成完全功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）发生其他严重危及人身、房屋安全紧急情况的。

二、应急使用启动条件

同时满足以下条件，方可启动应急使用程序：

（一）物业区域（栋/单元）维修资金交存率≥95%或交存率低于95%，但申请人出具《资金不足可行性解决方案》；

（二）相关业主账户余额合计≥本次维修费用的95%；

（三）属于本意见第一条第二款所列紧急情形之一；

（四）不属于保修范围、物业服务合同日常养护范围及相关责任人承担责任的范围。

三、费用分摊与资金保障

（一）应急维修费用按照谁受益、谁承担原则，由相关业主按物业建筑面积比例分摊。

（二）维修资金交存率100%且分户账面余额充足的，直接从业主账户中划转。

（三）交存率未达100%的：

1.未售出房屋费用由开发建设单位承担；

2.未交存、余额不足业主应限期补交或按比例分摊；

3.业主拒不补交或按比例分摊的，业主委员会（物业管理委员会）可依法提起诉讼；

4.申请人出具《资金不足可行性解决方案》。

四、申请主体

（一）已成立业主委员会（物业管理委员会）的住宅小区，由业主委员会（物业管理委员会）作为申请人；

（二）业主委员会（物业管理委员会）未成立、不履职、拒不配合、到期未换届或解散终止的由物业所在地居（村）民委员会代为履行申请人职责。

五、应急使用流程（先使用、后备案）

（一）险情上报与申请

发生紧急情况后，业主委员会（物业管理委员会）或居（村）民委员会，要立即上报街道（乡镇）、县（市）区、开发区物业主管部门，同步提交应急使用方案和资金使用申请。

（二）现场认定

县（市）区、开发区物业主管部门即时核验交存率与分摊范围，会同街道（乡镇）、居（村）民委员会、申请人、及相关单位现场勘查，出具应急使用认定意见。

1.电梯：须提供特种设备检验检测部门（机构）出具的危及安全整改通知或鉴定报告；

2.消防：须提供消防救援部门（机构）出具的重大消防安全隐患整改通知或鉴定报告；

3.屋顶、外墙防水渗漏：须提供房屋安全鉴定部门或房屋质量检测机构出具的防水渗漏危及安全整改通知或鉴定报告；

4.楼体外立面、公共护（围）栏，共用排水设施：须由县（市）区、开发区物业主管部门会同街道（乡镇）、居（村）民委员会、申请人、及相关单位现场勘查并出具应急使用现场勘查报告。

（三）简易公示

申请人应当将应急使用方案、资金使用申请，维修资金交存情况，施工单位、设计、造价、监理、招标代理等第三方机构，工程预算与分摊明细等资料，报县（市）区、开发区物业主管部门审核同意后，申请人（主体）在物业管理区域显著位置公示3日。

（四）施工组织

申请人与施工单位、第三方机构签订合同，组织应急维修，落实安全生产与工程质量管控；县（市）区、开发区物业主管部门履行核准、审批、监督管理、信访处置等责任；街道（乡镇）履行相关材料真实性证明，组织相关业主或者委托物业服务人监督工程施工和竣工验收，监督业主委员会（物业管理委员会）履职，调处物业纠纷、投诉、举报等责任。

（五）竣工验收

工程竣工后，由申请人组织街道（乡镇）、县（市）区、开发区物业主管部门、监理单位、受益业主代表、物业服务人开展联合验收，签署竣工验收报告。

（六）资金预拨

县（市）区、开发区物业主管部门凭竣工验收报告向同级维修资金管理机构上报拨付申请。维修资金管理机构3个工作日内完成审核，拨付不超过预算总额60%的应急资金。

（七）事后备案与尾款拨付

竣工验收后15日内，县（市）区、开发区物业主管部门将全套资料在小区公告不少于7日。公告无异议后，报维修资金管理机构正式备案，拨付剩余资金。

六、申请材料清单

（一）备案材料

1.应急使用申请书、应急使用方案；

2.现场勘查报告、隐患部位影像资料；

3.业主委员会（物业管理委员会）备案材料或街道（乡镇）授权居（村）民委员会的委托书；

4.维修资金交存情况表、资金不足可行性解决方案；

5.电梯、消防、屋顶、外墙防水渗漏和其他严重危及人身、房屋安全紧急情况的整改通知或鉴定报告（原件）；

6.应急维修过程记录与影像；

7.其它资料等。

（二）资金拨付与结算材料

1.施工合同、第三方机构服务合同、工程预算、设计资料、预算造价报告、结算造价报告、监理报告、招投标资料；

2.费用分摊明细表；

3.竣工验收报告；

4.公示、公告证明材料；

5.街道出具材料真实性证明；

6.合法有效发票；

7.其它资料等。

七、主体责任

（一）申请人对申报材料真实性、合法性、完整性负责，对工程施工和竣工验收等全流程负责。

（二）施工单位对工程质量、安全、进度负责。

（三）专业部门和检测机构，设计、监理、造价、招标等第三方机构对其出具的整改通知、报告等书面文件的真实性、合规性负责。

（四）县（市）区、开发区物业主管部门对流程合规、要件完备、核准审批、监督管理，以及维修资金使用的信访处置等负责。

（五）街道（乡镇）对相关材料真实性，工程施工和竣工验收，监督业主委员会（物业管理委员会）履职，调处物业纠纷、投诉、举报等负责。

严禁虚报、冒领、套取、挪用维修资金等行为，违者依法依规追究相关法律责任。

八、监督管理

（一）维修资金应急使用实行双随机、一公开、全流程监管，县（市）区、开发区物业主管部门负责维修资金应急使用全过程监督，市维修资金管理机构实行大项目必检、小项目抽检。

（二）县（市）区、开发区住房城乡建设行政主管部门会同同级财政部门、审计监督部门依法对本行政区域内维修资金的交存、管理和使用进行指导和监督，结果按规定公开。

（三）县（市）区、开发区物业主管部门建立失信名单与联合惩戒机制，强化全过程管控。

九、附则

（一）本意见自印发之日起施行。

（二）本市原有规定与本意见不一致的，以本意见为准。

（三）本意见由吉林市住房和城乡建设局负责解释。

附件2：

吉林市住宅专项维修资金应急使用紧急维修事项清单（征求意见稿）

依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《吉林省物业管理条例》《吉林市住宅物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《吉林省住宅专项维修资金管理办法》《吉林市住宅专项维修资金应急使用暂行办法》《关于吉林市住宅专项维修资金应急使用的通知》，参照《长春市物业专项维修资金应急使用实施意见》等文件规定，针对我市住宅物业保修期满后，发生的严重危及人身、房屋安全的紧急情况，制定本紧急维修事项清单。

一、屋顶、外墙体防水损坏造成严重渗漏

（一）因突发大风等不可抗力因素，造成屋顶卷材层、瓦片，外墙苯板层、抹灰层、瓷砖层、保温层大面积脱落、缺失的紧急情形。

（二）屋顶或外墙防水层出现大面积实体破损、开裂、起鼓、失效；因防水层直接损坏引发渗漏、主体承重结构部位受损、吊顶坍塌、电气短路等，严重危及人身、房屋安全险情，确需立即抢修的紧急情形。

（三）经房屋安全鉴定部门、房屋质量检测机构、防水专业检测机构等出具正式检测意见确认的紧急情形。

仅出现室内返潮、墙体发霉、装修损坏等生活层面影响，未形成现实安全险情的，不适用本应急情形；因天沟、落水管、排水口堵塞、损坏引发串水、渗水，屋面、外墙防水层本体完好，渗漏属于长期渐进式损害的，不属于紧急情况，不适用本应急情形。若现场勘查无法判定情形类别，或参与勘查各方意见存在分歧的，应当由房屋安全鉴定部门、房屋质量检测机构、防水专业检测机构等出具正式检测意见。

二、电梯出现故障危及人身安全

电梯存在困人、冲顶、蹲底风险；曳引、补偿悬挂钢丝绳出现绳股挤出、断股、笼状畸变、严重锈蚀，直径磨损达到安全技术规范报废条件；主要安全保护装置失效等危及乘用人身安全情形，经市场监督管理部门特种设备监察机构出具安全隐患告知书、监察指令、责令整改文书，或者具备资质的电梯检验检测机构出具安全风险评估报告，应当紧急处置，消除安全风险。

三、楼体外立面有脱落危险

楼体外立面五分之一及以上出现空鼓、开裂、起翘；玻璃幕墙、外立面造型构件等存在脱落风险的紧急情形。

四、共用消防设施设备出现故障，不能正常使用

依据《中华人民共和国消防法》相关规定，住宅小区共用消防系统发生功能性失效，经消防救援机构出具责令整改法律文书，或者具备从业条件的消防技术服务机构出具检测评估报告，确认存在重大火灾隐患的，应当紧急处置。

可纳入应急抢修、更新范围的设施包含：地下室外埋消防给水管网腐蚀、断裂、渗漏；消火栓系统、自动喷水灭火系统管网、水泵、稳压设施损坏失效；火灾自动报警及消防联动控制系统主机、区域性回路大面积损毁；防排烟系统主要设备损坏失效；防火卷帘、防火门成片损毁，直接破坏防火分隔功能。

五、公共护（围）栏破损严重，危及人身财产安全

包括屋面女儿墙、平台临边防护栏、小区围墙、楼梯公共护栏等共用构件发生断裂、缺失，存在倾覆风险，形成人员坠落、坍塌现实安全隐患的紧急情形。

六、共用排水设施因坍塌、破损爆裂、结构性堵塞造成完全功能障碍

楼栋室内外共用排水主管出现材质腐朽、断裂，经疏通作业无法排除故障，发生污水外溢、粪水反冒，严重污染环境、威胁业主人身财产安全，确需开展管线更新更换抢修的紧急情形。

七、其他严重危及人身、房屋安全的紧急情况

适用本兜底条款，必须提交房屋安全鉴定机构或者相关行业主管部门出具的正式书面险情鉴定、整改意见，不得仅凭个人陈述、口头描述直接认定为应急险情。

八、注意事项

（一）同时满足以下全部条件，且完成3日公示的，可无需履行常规表决程序，应急使用维修资金：

1.物业区域（栋/单元）维修资金交存率≥95%；交存率低于95%的，申请人应当出具《资金不足可行性解决方案》；

2.相关业主账户余额合计≥本次维修费用的95%；

3.符合上述七种紧急情形之一；

4.故障情形不属于保修范围、物业服务合同日常养护范围及相关责任人承担责任的范围。

（二）发生以上七种紧急情形，均须由区物业主管部门会同街道（乡镇）、居（村）民委员会、申请人及相关单位开展现场勘查，并出具应急使用现场勘查报告。

（三）除本清单明确要求必须提供专业部门报告的情形外，其余情形由区物业主管部门依据应急使用现场勘查报告确认是否属于应急情形。

（四）现场勘查过程中，若联合勘查各方意见存在分歧，由区物业主管部门予以最终确认。

（五）经现场勘查，确认不属于七种紧急情形之一的，区物业主管部门应当向申请人出具书面反馈意见，并引导启动常规维修资金使用程序。

初审初校：季飞    复审复校：孙兴光    终审终校：冯冲